У деяких найбільших банках світу кредити на комерційну нерухомість піддаються новим випробуванням, які обіцяють вплинути на доступ сектора до фінансування.

Йдеться про викиди вуглекислого газу в будівлях і очікувані витрати на модернізацію, необхідні для дотримання нових екологічних норм.

Європейський союз (ЄС) щойно прийняв Директиву про енергоефективність будівель (EPBD), яка є частиною зростаючої кількості нормативних актів, що передбачають нульове енергоспоживання. І банки, які занадто великі, щоб збанкрутувати, починають реагувати.

BNP Paribas SA, найбільший банк ЄС, в даний час планує скоротити викиди до 41% у своєму портфелі комерційної нерухомості (CRE) до 2030 року. Інші банки, в тому числі Banco Santander SA, Barclays Plc, ING Groep NV і NatWest Group Plc, або вже прийняли, або вивчають можливість прийняття аналогічних заходів.

Ця подія знаменує собою новий етап у тому, як банки справляються з ризиками у своїх кредитних портфелях.

Портфелі CRE, які вже постраждали через підвищення процентних ставок і нестабільний рівень зайнятості в постпандемічний період, тепер стають новим головним болем для банків, чиї портфелі перевантажені старою нерухомістю, яка гостро потребує інвестицій для задоволення нових екологічних вимог.

Роксана Ісаю, директор з продуктів компанії GRESB, що надає дані з екологічних, соціальних та управлінських питань, а також бенчмаркінгу, каже, що її фірма нещодавно почала зустрічатися з банкірами, які хочуть ознайомитися з новими екологічними вимогами до будівель. “Сигнали від регуляторів зрозумілі”, – сказав Ісаю, який до цього часу зосереджувався переважно на інвесторах акцій.

Хоча впровадження EPBD в ЄС, ймовірно, триватиме ще кілька років, вже зараз ясно, що будівлі, які відстають від графіка, ризикують перетворитися на проблемні активи, які більше не можна буде продати або здати в оренду. За оцінками ЄС, близько 85% будівель в блоці були побудовані до 2000 року, причому 75% з них мають “низькі енергетичні показники”.

Ризики різняться залежно від країни, і, за словами Ісаю, Нідерланди є прикладом місця, де Комерційна нерухомість є більш енергоефективною, ніж у більшості інших країн.

Але навіть там третина ринку не відповідає рівню сертифіката енергетичної ефективності C, що є мінімальною вимогою, що діє з початку 2023 року, сказала вона.

І європейські ініціативи, спрямовані на вирішення цієї проблеми, “просуваються набагато повільніше, ніж хто-небудь міг очікувати”, – сказав Ісаю.

Банки, які виявляють, що вони обтяжені активами CRE, модернізація яких коштує занадто багато, можуть звернутися до приватних ринків, щоб зменшити цей ризик.

Існують також докази того, що деякі банки починають вивчати так звану синтетичну сек’юритизацію, яка захищає їх від потенційно більших капітальних витрат, пов’язаних з емісією, передаючи цей ризик зовнішнім інвесторам.

На відміну від приватних інвестицій або приватних кредитних інвесторів, банки часто мають менший доступ до відповідних даних про енергетичну ефективність своїх CRE-портфелів, що ускладнює їм управління такими ризиками.

За даними BNP, здатність сектору комерційної нерухомості не відставати від запланованого переходу до низьковуглецевої економіки “значною мірою залежить” від модернізації існуючого будівельного фонду.

Приблизно для 80% існуючих будівель, які, як очікується, будуть здані в експлуатацію в 2050 році, необхідно “значне прискорення реконструкції”, йдеться в повідомленні банку.

Це впливає на види позик, які BNP готовий надавати, і на види андеррайтингу облігацій, які він бере на себе.

Наприклад, зараз банк заявляє, що його відділи позик враховуватимуть вплив клімату як “критерій прийняття рішень”, перш ніж надавати боргове фінансування CRE.

BNP, який є найбільшим у світі андеррайтером “зелених” облігацій, також вивчає способи збільшення своєї частки фінансування “зелених” активів.

Santander, найбільший банк Іспанії, в минулому році почав аналізувати ризики викидів, пов’язані з його активами CRE, і до сих пір з’ясовує, як можна обезуглерожити портфель, повідомив представник банку.

Bloomberg