В некоторых крупнейших банках мира кредиты на коммерческую недвижимость подвергаются новым испытаниям, которые обещают повлиять на доступ сектора к финансированию.

Речь идет о выбросах углекислого газа в зданиях и ожидаемых затратах на модернизацию, необходимых для соблюдения новых экологических норм.

Европейский союз (ЕС) только что принял Директиву по энергоэффективности зданий (EPBD), которая является частью растущего числа нормативных актов, предусматривающих нулевое энергопотребление. И банки, которые слишком велики, чтобы обанкротиться, начинают реагировать.

BNP Paribas SA, крупнейший банк ЕС, в настоящее время планирует сократить выбросы до 41% в своем портфеле коммерческой недвижимости (CRE) к 2030 году. Другие банки, в том числе Banco Santander SA, Barclays Plc, ING Groep NV и NatWest Group Plc, либо уже приняли, либо изучают возможность принятия аналогичных мер.

Это событие знаменует собой новый этап в том, как банки справляются с рисками в своих кредитных портфелях.

Портфели CRE, которые и без того пострадали из-за повышения процентных ставок и нестабильного уровня занятости в постпандемический период, теперь становятся новой головной болью для банков, чьи портфели перегружены старой недвижимостью, остро нуждающейся в инвестициях для удовлетворения новых экологических требований.

Роксана Исайу, директор по продуктам компании GRESB, предоставляющей данные по экологическим, социальным и управленческим вопросам, а также бенчмаркингу, говорит, что ее фирма недавно начала встречаться с банкирами, которые хотят ознакомиться с новыми экологичными требованиями к зданиям. “Сигналы от регулирующих органов ясны”, — сказал Исайу, который до сих пор был сосредоточен в основном на инвесторах в акции.

Хотя внедрение EPBD в ЕС, вероятно, продлится еще несколько лет, уже сейчас ясно, что здания, которые отстают от графика, рискуют превратиться в проблемные активы, которые больше нельзя будет продать или сдать в аренду. По оценкам ЕС, около 85% зданий в блоке были построены до 2000 года, причем 75% из них имеют “низкие энергетические показатели”.

Риски варьируются от страны к стране, и, по словам Исайу, Нидерланды являются примером места, где коммерческая недвижимость более энергоэффективна, чем в большинстве других стран.

Но даже там треть рынка не соответствует уровню сертификата энергетической эффективности C, который является минимальным требованием, действующим с начала 2023 года, сказала она.

И европейские инициативы, направленные на решение этой проблемы, “продвигаются гораздо медленнее, чем кто-либо мог ожидать”, — сказал Исайу.

Банки, которые обнаруживают, что они обременены активами CRE, модернизация которых обходится слишком дорого, могут обратиться к частным рынкам, чтобы снизить этот риск.

Есть также свидетельства того, что некоторые банки начинают изучать так называемую синтетическую секьюритизацию, которая защищает их от потенциально более высоких капитальных затрат, связанных с эмиссией, путем передачи этого риска внешним инвесторам.

В отличие от прямых инвестиций или частных кредитных инвесторов, банки часто имеют меньший доступ к соответствующим данным об энергетической эффективности своих CRE-портфелей, что затрудняет им управление такими рисками.

По данным BNP, способность сектора коммерческой недвижимости не отставать от запланированного перехода к низкоуглеродной экономике “в значительной степени зависит” от модернизации существующего строительного фонда.

Примерно для 80% существующих зданий, которые, как ожидается, будут сданы в эксплуатацию в 2050 году, необходимо “значительное ускорение реконструкции”, говорится в сообщении банка.

Это влияет на виды кредитов, которые BNP готов предоставлять, и на виды андеррайтинга облигаций, которые он берет на себя.

Например, теперь банк заявляет, что его отделы по выдаче займов будут учитывать влияние климата в качестве “критерия принятия решения”, прежде чем предоставлять долговое финансирование CRE.

BNP, который является крупнейшим в мире андеррайтером «зеленых» облигаций, также изучает способы увеличения своей доли финансирования «зеленых» активов.

Santander, крупнейший банк Испании, в прошлом году начал анализировать риски выбросов, связанные с его активами CRE, и до сих пор выясняет, как можно обезуглерожить портфель, сообщил представитель банка.

Bloomberg